已被抵押的房屋，如果沒有取得抵押權人的同意的，抵押人不得擅自進行房屋買賣。那么，已抵押的房屋買賣合同是否有效？

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網友咨詢：

已被抵押的房產買賣合同有效嗎？

福建北河三律師事務所賴施妙律師解答：

被抵押的房屋買賣合同是有效的。

1、房屋抵押權存續期間，出賣人(抵押人)未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力，即房屋買賣合同是有效的。

2、出賣人在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行消滅抵押權的義務，致使買受人無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同，并要求出賣人承擔相應違約責任的，應予支持。

3、買受人要求繼續履行合同，辦理房屋所有權轉移登記，經法院釋明后仍堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持，但買受人同意并能夠代為清償債務消滅抵押權的除外。

福建北河三律師事務所賴施妙律師解析：

抵押人在其財產設定抵押后，仍享有對抵押物的使用、收益和處分權。行使上述權利要受到已設定的抵押權的影響：

（1）抵押人在一般情況下仍然收取抵押物的孳息，但債務履行期屆滿，債務人不履行債務致使抵押物被人民法院扣押的，自扣押之日起，抵押權人有權收取由抵押物分離的自然孳息以及抵押人就抵押物可以收取的法定孳息。

（2）抵押人的處分權。抵押期間，抵押人經抵押權人同意轉讓抵押財產的，應當將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。抵押期間，抵押人未經抵押權人同意，不得轉讓抵押財產，但受讓人代為清償債務消滅抵押權的除外。

（3）抵押人的出租權。訂立抵押合同前抵押財產已出租的，原租賃關系不受該抵押權的影響。抵押權設立后抵押財產出租的，該租賃關系不得對抗已登記的抵押權。

【法律依據】

《民法典》第四百零六條 ，抵押期間，抵押人可以轉讓抵押財產。當事人另有約定的，按照其約定。抵押財產轉讓的，抵押權不受影響。

抵押人轉讓抵押財產的，應當及時通知抵押權人。抵押權人能夠證明抵押財產轉讓可能損害抵押權的，可以請求抵押人將轉讓所得的價款向抵押權人提前清償債務或者提存。轉讓的價款超過債權數額的部分歸抵押人所有，不足部分由債務人清償。

賴施妙律師簡介

專注于民商事訴訟，個人有三年不良資產處置經驗，對銀行類業務，如債權債務處理、抵押擔保、執行程序等都較為熟悉。目前所在團隊主要方向為建筑工程、房產合同類糾紛，力求把每個案件都辦成精品。