商品房銷售市場中，分為商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。而商品房預(yù)售也是我們在日常生活中經(jīng)常見到的開發(fā)商采取的銷售模式。有些開發(fā)商為了快速回籠資金，私下將沒有取得五證的商品房出售。那么，沒有預(yù)售許可證的房產(chǎn)可以買嗎，合同效力如何？

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網(wǎng)友咨詢：

我們家之前在市區(qū)看了一個樓盤，想定下，但是這個開發(fā)商還沒有取得預(yù)售許可證。我想問一下，這種情況下我可以和開發(fā)商簽購房合同嗎，合同效力如何？

山東坤拓律師事務(wù)所趙子輝律師解答：

根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未取得預(yù)售證對外銷售時簽訂的合同并不當(dāng)然的無效，如果在買受人起訴至人民法院前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已經(jīng)取得了相關(guān)預(yù)售許可證的，雙方簽訂的商品房買賣合同可以被認定為有效。

并且，根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規(guī)定，出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任：

（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；

（二）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；

（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實。

因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在因未取得預(yù)售許可證而導(dǎo)致商品房買賣合同最后被認定為無效合同時，出賣人有權(quán)要求返還已付的購房款、利息，同時有權(quán)要求其承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任。

趙子輝律師解析：

我國實行商品房預(yù)售許可制度。商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。

如果買的是沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的房子，那么就可能遭遇以下的問題：

1.無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)。沒有《商品房預(yù)售許可證》就無法辦理初始登記，購房者所購商品房就無法在房屋登記部門辦理產(chǎn)權(quán)證。

2.無法辦理按揭手續(xù)。在沒有《商品房預(yù)售許可證》的情況下，購房者無法辦理按揭手續(xù)，不能通過按揭方式支付房款。如果購房者貸款購買無預(yù)售許可證的商品房，一旦該公司違約，購房者不但沒有房子，還要向銀行還款，否則就要向銀行承擔(dān)違約責(zé)任。