房地產(chǎn)抵押以抵押的標的物來區(qū)分，可分為房地產(chǎn)、在建工程和房屋期權(quán)抵押；按擔(dān)保的債權(quán)是否特定來區(qū)分，還可以分出最高額抵押。那么房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力是怎樣的，抵押的效力有哪些問題？

網(wǎng)友咨詢：

(資料圖片)

房地產(chǎn)抵押權(quán)的效力是怎樣的，抵押的效力有哪些問題？

廣西海岸律師事務(wù)所梁以基律師解答：

房地產(chǎn)抵押權(quán)人有就受擔(dān)保的債權(quán)對抵押的房地產(chǎn)優(yōu)先受償?shù)臋?quán)力。

《民法典》第四百一十條：債務(wù)人不履行到期債務(wù)或者發(fā)生當事人約定的實現(xiàn)抵押權(quán)的情形，抵押權(quán)人可以與抵押人協(xié)議以抵押財產(chǎn)折價或者拍賣、變賣該抵押財產(chǎn)所得的價款優(yōu)先受償。

協(xié)議損害其他債權(quán)人利益的，其他債權(quán)人可以請求人民法院撤銷該協(xié)議。抵押權(quán)人與抵押人未就抵押權(quán)實現(xiàn)方式達成協(xié)議的，抵押權(quán)人可以請求人民法院拍賣、變賣抵押財產(chǎn)。

抵押財產(chǎn)折價或者變賣的，應(yīng)當參照市場價格。（《民法典》生效時間為2021年1月1日）

【點擊下方小程序，直接咨詢法律問題】

廣西海岸律師事務(wù)所梁以基律師解析：

抵押的效力問題：

1、抵押權(quán)不得與債權(quán)分離而單獨轉(zhuǎn)讓或者作為其它債權(quán)的擔(dān)保。

2、抵押人的行為足以使抵押物價值減少的，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人停止其行為。抵押物價值減少時，抵押權(quán)人有權(quán)要求抵押人恢復(fù)抵押物的價值，或者提供與減少的價值相當?shù)膿?dān)保。抵押人對抵押物價值減少無過錯的，抵押權(quán)人只能在抵押人因損害而得到的賠償范圍內(nèi)，要求提供擔(dān)保。抵押物價值未減少的部分，仍作為債權(quán)的擔(dān)保。

3、抵押權(quán)與其擔(dān)保的債權(quán)同時存在，債權(quán)消滅了，抵押權(quán)也消滅了。

抵押權(quán)與保證的關(guān)系：

若在同一債權(quán)之上既存在抵押，又存在保證，即抵押加保證的擔(dān)保，在債務(wù)人到期不能清償債務(wù)時，是應(yīng)由保證人清償債務(wù)，還是應(yīng)以抵押房地產(chǎn)拍賣變價來清償債務(wù)？

同一債權(quán)上既有房地產(chǎn)抵押又有保證時，物的擔(dān)保應(yīng)優(yōu)先于保證。債務(wù)人到期未履行債務(wù)時，抵押權(quán)人應(yīng)先依法處分抵押房地產(chǎn)，從拍賣、變賣價款中優(yōu)先清償債權(quán)；若其價款不足以清償債務(wù)時，保證人就剩余債務(wù)部分負清償責(zé)任。