當前，因房屋質(zhì)量問題而引發(fā)的交付糾紛是商品房買賣合同糾紛的主要類型之一，也是審判實踐中的難點問題。一些購房者因房屋存在質(zhì)量瑕疵而拒絕在約定時間接收房屋，進而要求開發(fā)商承擔維修和逾期交房違約責任。

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法妞網(wǎng)友咨詢：

房屋瑕疵交付責任如何承擔？

劉瑞鳳律師解答：

商品房買賣合同中，雙方對約定交房期限內(nèi)出賣人交付未達交房條件的房屋而買受人選擇同意接收、并由出賣人向買受人支付違約金的條款，不應認定為無效條款；在雙方達成上述約定，且出賣人在交房期限內(nèi)交付符合法律規(guī)定交付條件的房屋的，買受人無權(quán)拒絕交房并以此為由主張逾期交房違約金，但出賣人仍應承擔瑕疵擔保責任；商品房通過勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理及建設(shè)單位竣工驗收，并經(jīng)消防驗收合格的，即已符合法律規(guī)定的交付條件。

房屋存在一般性的質(zhì)量瑕疵，開發(fā)商應向購房者承擔修復責任并賠償購房者的相應損失。需滿足下列條件：房屋存在質(zhì)量瑕疵問題；房屋質(zhì)量瑕疵問題發(fā)生在保修期內(nèi)；開發(fā)商存在拒絕修復或在合理期限內(nèi)拖延修復的情形；開發(fā)商的違約行為造成購房者損失。

劉瑞鳳律師補充：

因房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。因房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質(zhì)量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

法院對“房屋主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格”或“房屋質(zhì)量問題嚴重影響正常居住使用”的裁量尺度把控較為嚴格，購房者提出的房屋質(zhì)量問題多種多樣，但總體來看，裁判中認定屬于上述嚴重房屋質(zhì)量問題的情況較少。若房屋已經(jīng)工程竣工驗收并辦理竣工驗收備案，一般認為房屋不存在上述嚴重質(zhì)量問題，除非購房者能提供相反證據(jù)證明房屋確有嚴重質(zhì)量問題。